Un cadre juridique structuré, pas un parcours du combattant. Droit à la prise, loi LOM, démarches en AG, conformité IRVE : quatre textes encadrent désormais l'installation des bornes de recharge en copropriété. WAAT cartographie le cadre pour les copropriétaires, sécurise les démarches pour les syndics, et accompagne chaque résolution en assemblée générale. WAAT pilote, le syndic décide.
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Le droit à la prise : le texte fondateur qui ouvre l'accès à la recharge
Le droit à la prise est le texte fondateur
qui ouvre, depuis 2011, l'accès à la recharge en copropriété pour les copropriétaires comme pour les locataires. Le décret n°2011-873 du 25 juillet 2011 a été étendu et précisé par les décrets successifs jusqu'au texte consolidé de 2020. Il pose les modalités d'exercice du droit, les motifs d'opposition recevables et les délais d'instruction.
Les bénéficiaires du droit à la prise en copropriété
Le droit à la prise s'applique à tout copropriétaire ou locataire disposant d'une place de parking attribuée, couvert ou découvert, en sous-sol ou en surface. La place doit être assignée nominativement, par titre de propriété ou par bail : ni une place visiteur, ni un emplacement commun ne peuvent fonder l'exercice du droit. Le droit concerne l'usage personnel du véhicule, à l'exclusion d'un usage commercial (taxi, VTC, location courte durée).
La notification au syndic par courrier recommandé
L'exercice du droit à la prise passe par une notification formelle adressée au syndic de la copropriété, par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le demandeur est locataire, copie est envoyée au propriétaire bailleur. Le courrier doit comporter une description détaillée des travaux envisagés, un schéma d'installation, l'identité de l'opérateur retenu et le calendrier prévisionnel. WAAT met à disposition un modèle de courrier conforme aux exigences légales.
Les motifs d'opposition limitativement encadrés par la loi
Les motifs d'opposition recevables sont strictement limités par la loi : impossibilité technique réelle (configuration du parking, contraintes électriques), projet collectif en cours d'instruction, atteinte à la sécurité de l'immeuble ou à son intégrité structurelle. Le syndic ne peut pas s'opposer pour des motifs financiers, esthétiques ou de convenance. Toute opposition fondée sur un motif non recevable expose le syndic à un risque contentieux devant le tribunal judiciaire.
Les délais légaux entre la demande et le vote en AG
Le syndic dispose d'un délai de 3 mois à compter de la notification pour saisir le tribunal en opposition motivée. Au-delà de ce délai sans saisine, la demande est réputée acceptée et les travaux peuvent débuter. L'inscription de la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante est obligatoire dans le cadre du droit à la prise, le syndic ne peut pas la différer arbitrairement.
Loi LOM et pré-équipement obligatoire des parkings
La loi d'Orientation des Mobilités (LOM) du
24 décembre 2019, codifiée à l'article L111-3-3 du Code de la construction et de l'habitation, impose une obligation de pré-équipement IRVE des parkings dans les bâtiments d'habitation neufs et lors des rénovations lourdes. Une obligation distincte du droit à la prise, il ne s'agit pas d'installer des bornes, mais d'anticiper leur installation future en pré-équipant le parking.
Le périmètre d'application : copropriétés neuves et rénovations lourdes
La loi LOM s'applique aux immeubles d'habitation neufs dont le permis de construire a été déposé après le 11 mars 2021. Les copropriétés existantes ne sont pas directement soumises à l'obligation mais peuvent y être conduites lors de rénovations lourdes touchant significativement la structure ou les installations électriques du bâtiment. La qualification de "rénovation lourde" fait l'objet d'interprétations parfois contestées, à arbitrer au cas par cas.
Le contenu de l'obligation : câblage et fourreaux, pas les bornes
Le pré-équipement impose les éléments techniques nécessaires à l'installation future des bornes, pas les bornes elles-mêmes. Concrètement : les gaines techniques de cheminement des câbles, les emplacements réservés au tableau IRVE, le dimensionnement du raccordement Enedis pour absorber la puissance future. La copropriété doit anticiper l'infrastructure ; les copropriétaires installent ensuite leurs bornes individuelles à leur rythme, selon leur passage au véhicule électrique.
Les seuils de pré-équipement par typologie d'immeuble
Pour les immeubles d'habitation neufs, au moins 50 % des places de stationnement doivent être pré-équipées (chiffre à valider précisément selon les arrêtés d'application en vigueur). Pour les parkings tertiaires, le seuil est de 20 % minimum dans les bâtiments neufs de plus de 20 places. Ces seuils ont évolué depuis l'entrée en vigueur de la loi et continuent d'évoluer selon les arrêtés ministériels. WAAT vérifie les seuils applicables au moment de chaque projet.
Les conséquences juridiques en cas de non-conformité
Un défaut de pré-équipement expose la copropriété à un défaut de conformité du permis de construire pour les bâtiments neufs avec des conséquences en chaîne sur l'obtention des autorisations administratives, la souscription d'assurance dommages-ouvrage et la valeur à la revente du bien. Pour les bâtiments existants en rénovation lourde, le défaut de pré-équipement peut bloquer l'obtention des autorisations administratives requises pour la poursuite des travaux.
Le vote en assemblée générale : majorités requises et procédures
Le vote en assemblée générale est le moment-pivot du projet IRVE en copropriété. Selon le périmètre exact de la résolution (infrastructure collective vs borne individuelle, modèle bilatéral vs tripartite), la majorité requise varie ce qui structure directement la stratégie de présentation. Une bonne préparation du dossier AG par WAAT évite les écueils procéduraux qui peuvent invalider une résolution adoptée.
| Décision | Majorité requise | Texte de référence |
|---|---|---|
| Travaux d'infrastructure collective | Majorité de l'article 24 (simple) | Loi du 10 juillet 1965 |
| Borne individuelle (droit à la prise) | Pas de vote - simple notification | Décret n°2011-873 |
| Convention de tiers-investissement (Logivolt) | Majorité de l'article 25 (absolue) | Loi du 10 juillet 1965 |
| Modification du règlement de copropriété | Majorité de l'article 26 (double majorité) | Loi du 10 juillet 1965 |
L'inscription à l'ordre du jour : initiative et délais
L'inscription d'une résolution IRVE à l'ordre du jour peut être demandée par un copropriétaire (par courrier recommandé adressé au syndic au moins 22 jours avant l'AG), par le conseil syndical ou par le syndic lui-même. En cas de droit à la prise notifié par un copropriétaire ou un locataire, l'inscription à l'ordre du jour de l'AG suivante est obligatoire, le syndic ne peut pas la refuser, sauf opposition motivée saisie devant le tribunal.
La majorité requise pour voter l'infrastructure collective
Pour autoriser les travaux d'infrastructure collective IRVE, la majorité de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents et représentés) est généralement suffisante. Pour la convention de tiers-investissement Logivolt, la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) est requise. Le périmètre exact de la résolution conditionne donc la majorité applicable, d'où l'importance d'une formulation juridiquement précise, validée par WAAT.
Le traitement du rejet d'une résolution en AG
Un rejet en AG ne ferme pas le projet définitivement. La résolution peut être représentée à l'AG suivante, éventuellement avec un montage révisé en réponse aux motifs du rejet (financier, technique, calendaire). WAAT analyse les motifs du rejet, adapte le dossier et prépare une nouvelle présentation. La représentation à l'AG suivante s'inscrit dans le délai normal de convocation sans pénalité ni surcoût pour la copropriété.
Le rôle du procès-verbal dans la sécurisation du projet
Le procès-verbal d'AG est le document juridique qui ancre la décision dans la durée. Il doit mentionner la résolution adoptée mot pour mot, la majorité obtenue, l'identité des opposants éventuels (utile en cas de contentieux ultérieur), le détail du montage validé. Un PV bien rédigé sécurise le projet face à un éventuel recours post-vote, la rédaction du PV reste de la responsabilité du syndic, qui peut s'appuyer sur le dossier WAAT pour formaliser les éléments techniques.
La chaîne contractuelle : la répartition des rôles entre acteurs
La propriété de l'infrastructure pendant la durée du contrat
Selon le modèle de financement retenu (WAAT financé en direct ou modèle tripartite avec Logivolt), la propriété juridique de l'infrastructure pendant la durée du contrat est portée par WAAT ou par Logivolt. La copropriété autorise l'installation par convention, dans le cadre négocié et présenté en AG. Les modalités précises (durée, conditions, sort de l'infrastructure à l'échéance) sont formalisées dans la convention signée à l'issue du vote.
La répartition contractuelle des rôles entre WAAT, Logivolt et la copropriété
Le montage juridique WAAT distingue clairement les rôles de propriétaire de l'infrastructure (WAAT ou Logivolt selon le modèle), d'exploitant (WAAT), et de copropriété autorisant l'installation. Cette répartition contractuelle vise à cadrer la chaîne d'engagements de chaque acteur dans la durée. Les modalités précises s'apprécient au regard de la convention signée et des couvertures d'assurance souscrites par chaque partie, éléments détaillés par WAAT au moment du cadrage du projet.
La chaîne contractuelle : la répartition des rôles entre acteurs
La chaîne contractuelle d'un projet IRVE en copropriété mobilise plusieurs acteurs : la copropriété, le syndic, l'opérateur WAAT, le tiers-investisseur Logivolt selon le modèle, et les résidents utilisateurs. Comprendre la répartition contractuelle des rôles permet de cadrer le projet en pleine connaissance de cause les modalités précises sont formalisées dans la convention signée à l'issue du vote en AG.
Résolution conforme à la majorité requise et présence de WAAT en AG pour sécuriser la procédure et éviter toute invalidation du vote.
Démarches pratiques : de la notification au démarrage des travaux
Du premier courrier à la mise en service de la première borne, le projet IRVE en copropriété suit un parcours en cinq étapes structurées. WAAT pilote l'intégralité de ce parcours pour décharger le copropriétaire et le syndic, chaque étape est documentée, anticipée et coordonnée avec les intervenants externes (Enedis, Consuel, urbanisme local).
Étape 1 : la notification du syndic par courrier recommandé
Le projet démarre par la notification formelle au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier doit comporter une description détaillée des travaux envisagés, un schéma d'installation, l'identité de l'opérateur retenu (WAAT) et le calendrier prévisionnel. WAAT met à disposition un modèle de courrier conforme aux exigences légales directement utilisable par le copropriétaire ou le conseil syndical porteur du projet.
Étape 2 : l'étude technique et la constitution du dossier AG par WAAT
WAAT réalise l'étude technique du parking (configuration, puissance disponible, dimensionnement de l'infrastructure cible) et constitue le dossier complet à présenter en AG : étude technique, résolution rédigée juridiquement, montage financier détaillé, planning prévisionnel. Aucune rédaction à produire en interne par le copropriétaire ou le syndic, le dossier est livré sous 48 heures après cadrage initial, directement insérable dans la convocation d'AG.
Étape 3 : la présentation et le vote en assemblée générale
Un chargé d'affaires WAAT se déplace physiquement en assemblée générale pour présenter le projet, répondre aux questions des copropriétaires et défendre la résolution face aux éventuelles objections. La défense technique et financière est portée par WAAT, le conseil syndical et le syndic conservent leur rôle d'animation de l'AG. Le vote intervient selon la majorité requise par le périmètre de la résolution.
Étape 4 : les démarches administratives et autorisations
Une fois la résolution adoptée, WAAT instruit l'intégralité du dossier administratif : déclaration préalable de travaux auprès de la mairie si nécessaire, demande d'autorisation Enedis pour le raccordement et la création du point de livraison dédié, vérification de la conformité aux règles d'urbanisme locales (PLU, servitudes, périmètres protégés). Aucune démarche à effectuer par le syndic ou le conseil syndical, la coordination administrative est centralisée chez WAAT.
Étape 5 : le démarrage des travaux et la mise en service
Coordination des intervenants par WAAT : électriciens IRVE certifiés, Enedis (raccordement et mise sous tension), Consuel (visite de conformité et attestation). Délai moyen entre le vote en AG et la mise en service de l'infrastructure : 4 à 8 mois selon la complexité du chantier (à confirmer WAAT). L'attestation Consuel est transmise automatiquement au syndic à la mise en service, pièce à conserver dans le dossier patrimonial de la copropriété.
Conformité technique et normes IRVE
La qualification IRVE des électriciens
Tout intervenant sur une infrastructure de recharge doit être titulaire de la qualification IRVE, délivrée par les organismes habilités (Qualifelec). WAAT mobilise +300 experts certifiés et qualifiés IRVE partout en France, couvrant l'ensemble des niveaux (IRVE 1, 2, 3) selon la puissance et la typologie de l'équipement.
La norme NF C 15-100 et les protections électriques
La norme NF C 15-100 encadre l'ensemble des installations électriques basse tension, y compris IRVE. WAAT garantit la conformité de l'ensemble du tableau IRVE, du câblage de distribution et des protections différentielles, éléments contrôlés à la mise en service par Consuel.
L'attestation Consuel : preuve de conformité
Consuel délivre l'attestation de conformité électrique avant la mise sous tension par Enedis. WAAT pilote la visite Consuel pour chaque installation, transmet l'attestation au syndic et l'intègre au dossier patrimonial, pièce justificative incontournable pour l'assurance et la traçabilité.
Vos questions sur la réglementation des bornes de recharge en copropriété
Non, sauf motifs sérieux limitativement énumérés par la loi : impossibilité technique réelle, projet collectif en cours d'instruction, atteinte à la sécurité de l'immeuble. Le syndic ne peut pas s'opposer pour des motifs financiers, esthétiques ou de convenance. Toute opposition doit être motivée formellement et, le cas échéant, portée devant le tribunal judiciaire dans le délai légal. Le syndic doit obligatoirement inscrire la demande à l'ordre du jour de l'AG suivante, l'inscription n'est pas un acte de validation, c'est une obligation procédurale.
Non, l'unanimité n'est jamais exigée pour un projet IRVE en copropriété. Pour autoriser les travaux d'infrastructure collective, la majorité de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents et représentés) suffit. Pour la convention de tiers-investissement Logivolt, la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) est requise. Pour une borne individuelle exercée au titre du droit à la prise, aucun vote n'est requis, la simple notification au syndic suffit, sous réserve d'absence d'opposition motivée.
Non. Le locataire qui souhaite exercer le droit à la prise doit informer son propriétaire bailleur par courrier recommandé, en plus du syndic. Le propriétaire peut s'opposer dans le délai légal pour des motifs sérieux et limitativement encadrés par la loi, mais ne peut pas refuser arbitrairement, ni pour des motifs financiers ou de convenance. L'absence de réponse du propriétaire dans le délai vaut acceptation tacite. Cette double notification est une condition de validité de la demande.
La demande de droit à la prise doit être inscrite à l'ordre du jour de la première assemblée générale suivant sa notification. En l'absence d'AG dans les 6 mois suivant la notification, le syndic doit convoquer une AG extraordinaire dédiée, ou la demande est réputée acceptée tacitement, ce qui ouvre le droit pour le demandeur de procéder aux travaux. Le délai de 3 mois pendant lequel le syndic peut saisir le tribunal en opposition court parallèlement à ces obligations procédurales.
Le montage juridique WAAT organise la répartition assurancielle entre les parties au projet. Selon le modèle retenu (WAAT financé en direct ou tripartite avec Logivolt), les couvertures d'assurance liées à l'infrastructure et à son exploitation sont souscrites par WAAT ou par Logivolt. Les modalités précises s'apprécient au regard de la convention signée à l'issue du vote en AG. La copropriété conserve par ailleurs ses propres assurances habituelles (parties communes, responsabilité civile syndicale), sans obligation de souscription spécifique IRVE complémentaire.
Aucun impact. Le contrat est signé entre WAAT (ou Logivolt selon le modèle) et la copropriété en tant que personne morale, pas avec le cabinet de syndic en tant que tel. Un changement de syndic n'entraîne donc ni renégociation, ni interruption de service, ni modification des conditions contractuelles. Le nouveau syndic reprend la relation contractuelle existante, sans aucune démarche administrative à effectuer auprès de WAAT au-delà d'une simple information de prise de fonction.